BDC - UA            REPUTATION ABOVE ALL

«ДОГОВІР ПРО ПРОДАЖ/ОРЕНДУ НЕРУХОМОСТІ»

(комерційної нерухомості)

 

Продаж нерухомості — це серйозний процес.

 

Для ВЛАСНИКА нерухомості цей процес може бути сповнений невизначеностей, що викликає побоювання щодо отримання справедливої ціни.

 

Для ВИКОНАВЦЯ (фахівця або компанії, що є суб’єктами господарської діяльності), цей процес вимагає значних витрат часу та зусиль в умовах жорсткої конкуренції.

 

Договір має бути справедливою угодою, яка влаштовує як ВЛАСНИКА, так і ВИКОНАВЦЯ.

 

Договір купівлі-продажу/оренди комерційної нерухомості на основі ексклюзивного права – мається на увазі як основа співпраці, яка забезпечує ефективність та безпеку обом сторонам.

 

ВЛАСНИКУ слід розуміти, що ексклюзивний договір купівлі-продажу/оренди комерційної нерухомості надає ВИКОНАВЦЮ виключне право на маркетинг та продаж об'єкта, забороняючи ВЛАСНИКУ залучати інших посередників.

 

При укладанні Договору продажу/оренди комерційної нерухомості на основі ексклюзивного права, ВИКОНАВЦЮ слід роз'яснити ВЛАСНИКУ різницю та пошук компромісів при реалізації об'єкта в публічному просторі та або за допомогою закриття «Off-market» (закритий ринок), де інформація про такі операції доступна обмеженому колу.

«Публічний простір» — охоплює широкий спектр інформаційних ресурсів, використання яких дозволяє ВИКОНАВЦЮ максимально розширити коло потенційних покупців/орендарів.

Відмова від цієї послуги може значно збільшити час її продажу/оренди та зниження ціни.

«Off-market» — це ресурси, де ВЛАСНИК не афішує свої плани та наміри.

Використання таких ресурсів спочатку визначає конкретний час продажу/здавання в оренду та ціну нижчу за ринкову.

Пошук компромісу між відкритістю продажу/оренди та конфіденційністю, допустимими термінами реалізації та терміновістю, реальною вартістю та мінімально допустимою формою сплати (повноцінний продаж/здавання в оренду або в кредит) є основою подальшої співпраці ВЛАСНИКА та ВИКОНАВЦЯ.

 

При укладанні Договору про продаж/оренду комерційної нерухомості на основі ексклюзивного права слід уникати будь-яких пунктів, які ставлять одну чи обидві сторони у невигідне становище.

 

Що таке «Договір про продаж/оренду нерухомості»?

У сфері нерухомості «Договір про продаж/оренду нерухомості» — це контракт між ВЛАСНИКОМ та ВИКОНАВЦЕМ, який юридично визначає, як ВИКОНАВЕЦЬ шукатиме покупця/орендаря нерухомості від імені ВЛАСНИКА.

Договір діє лише протягом певного періоду.

Як і будь-який інший договір, він описує деталі взаємовідносин між особою, ЗАМОВНИКОМ та ВИКОНАВЦЯМИ (особою, яка виконує роботу).

​

Укладання договору має містити такі розділи:

- дані про сторони,

- предмет,

- відомості про об'єкт нерухомості,

- вартість об'єкта/орендної плати,

- комісійні,

- термін дії,

- стратегію продажу/здавання в оренду,

- організація оглядів,

- умови оплати комiсiйних,

- додатки.

Дані про сторони правочину.

 

Учасники Договору надають інформацію, що дозволяє ідентифікувати учасників, які укладають Договір, між ВЛАСНИКОМ (уповноваженою ним особою) та ВИКОНАВЦЕМ.

 

Предмет.

ВЛАСНИК нерухомості надає ВИКОНАВЦЮ право на продаж/здачу в оренду об’єкта, а після продажу/здачі в оренду ВЛАСНИК зобов’язується виплатити ВИКОНАВЦЮ комісію у розмірі, встановленому Договором, розраховану з урахуванням ціни продажу/оренди.

У свою чергу, ВИКОНАВЕЦЬ зобов'язується використовувати свої ресурси та досвід для пошуку покупця/орендаря, ведення переговорів та управління процесом угоди до її завершення.

 

Відомості про об'єкт нерухомості.

У Договорі має бути зазначена інформація, що дозволяє ідентифікувати об'єкт, у тому числі точну адресу та її унікальні базові характеристики, такі як призначення та загальна площа.

 

Вартість об'єкта/розмір орендної плати.

Вартість (ціна)/розмір орендної плати, що визначається на основі ряду матеріалів та факторів, таких як ліквідність, прибутковість, у т.ч. оренда/суборенда та ін.

Занадто низька ціна/розмір, зазначена, може прискорити продаж, але може призвести до значних фінансових втрат для ВЛАСНИКА нерухомості і може вплинути на вартість об'єкта/розмір орендної плати, що сприймається, спотворивши показники сумісності на ринку для потенційного ПОКУПЦЯ/ОРЕНДАРЯ.

Завищена ціна/розмір орендної плати може унеможливити пошук ПОКУПЦЯ/ОРЕНДАРЯ в розумні терміни. Якщо покупець/орендар все ж таки знайдеться, продаж/здача в оренду буде здійснено за несправедливою ціною, що в подальшому позначиться на репутації ВИКОНАВЦЯ.

ВИКОНАВЕЦЬ та ВЛАСНИК нерухомості зобов’язані встановити справедливу ціну, вказавши її у розділі «Ціна».

 

Матеріали та фактори, що використовуються для визначення реальної вартості об’єкта/розміру орендної плати:

- Документи, що засвідчують право власності,

- Технічний паспорт,

- Проектна документація,

- Технічна експертиза,

(Комплексне обстеження конструкцій, стін, фундаменту та комунікацій для оцінки їхнього стану, безпеки та необхідності ремонту або

реконструкції)

- Фотозвіт про об'єкт,

- Договори з постачальниками послуг (у т.ч. ліміти),

- Порівняльний аналіз ринку аналогічних об'єктів нерухомості,

- Поточні ринкові умови,

- Бажана ціна/розмір орендної плати ВЛАСНИКА:,

- Бажані терміни продажу/здавання в оренду ВЛАСНИКА.

 

Комісійні.

Коли комісійні ставки встановлюються на високому чи низькому рівні порівняно зі стандартами галузі, це негативно позначається на ВЛАСНИКУ нерухомості та ВИКОНАВЦІ.

Якщо комісійна ставка занадто висока, вона значно знижує дохід ВЛАСНИКА нерухомості від продажу/здачі в оренду.

Якщо комісійна ставка низька, то вона значно знижує прибуток ВИКОНАВЦЯ від продажу/здачі в оренду.

Щоб уникнути дисбалансу інтересів, ВИКОНАВЦЮ слід на попередньому етапі визначити розмір своїх комісійних як гідну і справедливу оплату своїх послуг, заснованих на: знаннях і вміннях, що адекватно компенсують його зусилля.

 

Термін дії.

Зазвичай терміни дії угод становлять від трьох до шести місяців, хоча вони не можуть бути коротшими або довшими.

Можливий пункт продовження, який передбачає можливість продовження терміну розміщення оголошення за згодою обох сторін.

До договору має бути включений пункт про розірвання, який визначає умови, за яких ВЛАСНИК або ВИКОНАВЕЦЬ з нерухомості можуть достроково розірвати договір.

Причинами розірвання можуть бути незадовільна робота ВИКОНАВЦЯ, зміна продавцем свого рішення щодо продажу/здавання в оренду нерухомості або взаємне рішення про розірвання договору з інших причин.

 

Стратегія продажу/оренди.

Стратегія продажу/здачі в оренду комерційної нерухомості розробляється ВИКОНАВЦЕМ і узгоджується з ВЛАСНИКОМ у разі, якщо це розділ ДОГОВОРУ, або затверджується ВЛАСНИКОМ у разі, якщо «Стратегія продажу» є окремим додатком до Договору.

Стратегія продажу/здавання в оренду враховує, визначає та містить:

Коло потенційних покупців/орендарів з урахуванням призначення об'єкта, його здатності до трансформації тощо.

 

Вартість об'єкта (базова та допустима),

Термін реалізації/здавання в оренду,

Календарний план з урахуванням тимчасових етапів, що визначають зміну вартості,

Метод зниження вартості/орендної плати,

Варіанти реклами від відкритого продажу/здавання в оренду публічної реклами до Off-market (закритий ринок) без публічної реклами з поширенням інформації про продаж у вузькому колі фахівців або використання закритих ресурсів.

 

Організація оглядів.

Щоб уникнути негативних наслідків пропуску оглядів об'єкта, що реалізується, ВИКОНАВЕЦЬ і ВЛАСНИК встановлюють найбільш зручні форми комунікації для узгодження переглядів, при цьому встановлюючи точний діапазон проведення оглядів з урахуванням календарного плану в ті чи інші дні тижня.

Як правило, це гарантує, що сторони Договору будуть готові заздалегідь, і огляди відбудуться вчасно.

У разі, якщо об’єкт, що продається, має орендарів, час і дні оглядів слід узгодити й з ними.

Нехтування встановленим часом і днями оглядів об'єкта можуть призвести до невдоволення потенційних покупців і орендарів, якщо такі є.

 

Умови оплати ВИКОНАВЦЮ.

У «Договорі про продаж/оренду комерційної нерухомості» визначається розмір комісійних винагород ВИКОНАВЦЯ, виходячи з ціни об'єкта, порядок виплати та строки оплати.

У договорах зазвичай передбачається структура комісійних виплат, згідно з якою ВИКОНАВЕЦЬ отримує відсоток від ціни продажу, зазвичай це 5% від продажів та 50% від розміру місячної орендної плати.

Виплата зазвичай здійснюється при укладенні угоди з виручки від продажу/здавання в оренду протягом 1-3 робочих днів або негайно.

Основною відмінністю Ексклюзивного Договору про продаж/здавання в оренду нерухомості є стандартна практика для комерційної нерухомості, яка полягає в тому, що він, забезпечуючи умови продажу/здавання в оренду, може бути розірваний з виплатою неустойки ВИКОНАВЦЮ.

Йдеться про продаж об'єкта ВЛАСНИКОМ самостійно.

У такому разі ВЛАСНИК виплачує ВИКОНАВЦЮ компенсацію у розмірі встановлених комісійних, що отримуються ВИКОНАВЦЕМ від мінімальної вартості об'єкта/орендної плати, визначеної у розділі (додатку) «Стратегія продажів» у разі наявності.

 

Додатки до Договору.

1. Документи, що засвідчують право власності на будинок та земельну ділянку: договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про право власності, рішення суду, свідоцтво про спадщину,

2. Технічний паспорт, зареєстрований у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕСРС),

3. Витяг з Державного реєстру прав на нерухоме майно: що підтверджує право власності та відсутність заборон/арештів.

4. Витяг з Державного реєстру прав на нерухоме майно: що підтверджує право власності та відсутність заборон/арештів,

5. Звіт «Технічна експертиза будівлі» (комплексне обстеження конструкцій, стін, фундаменту та комунікацій для оцінки їхнього стану, безпеки та необхідності ремонту або реконструкції),

6. Звіт «Незалежна оцінка майна»,

(Визначення ринкової вартості нерухомості, транспорту, бізнесу чи збитків сертифікованими оцінювачами з реєстру Єдиної бази звітів про оцінку Фонду

державного майна України»)

7. Звіт «Страхова вартість» (за рішенням ВЛАСНИКА)

(Визначення реальної (дійсної) вартості майна на момент укладення договору страхування для встановлення страхової суми)

8. Договори з постачальниками послуг (у т.ч. ліміти),

9. Опис об'єкта,

10. Презентація.

Додатково:

Для юридичних осіб

1. Статут, установчий договір, свідоцтво про реєстрацію (витяг).

2. Протокол загальних зборів (або рішення власника) щодо продажу об'єкта із зазначенням

ціни.

3. Наказ про призначення директора та документи, що підтверджують його повноваження.

4. Довідка зі статистики, виписка про відсутність податкової застави.

Для фізичних осіб

1. Паспорти та ІПН

2. Згода чоловіка/дружини: нотаріально засвідчена, якщо майно придбає.

 

Нагадаємо :

Договір купівлі-продажу/оренди комерційної нерухомості на основі ексклюзивного права – це юридична угода між ВЛАСНИКОМ об'єкта та ВИКОНАВЦЕМ, яка фіксує перехід права власності або передачу права користування (оренди) житлом/комерційними площами.

Купівля вимагає нотаріального посвідчення, обов'язкової оцінки вартості та реєстрації. Оренда ж регулює умови користування, ціну та строки, захищаючи сторони від майнових збитків.

ВИКОНАВЕЦ за Договором продажу /оренди комерційної нерухомості на основі ексклюзивного права — це юридична особа з КВЕД-2010: Клас 68.31